Achat scind\u00e9 d’un bien immobilier<\/h1><\/div>Situation dans les trois R\u00e9gions<\/h2><\/div>Sam De Neve, Consultant, Sarah van Bree, Junior Manager BDO Tax, Estate Planning<\/p>\n<\/div>
70.412 actes d\u2019achat d\u2019un bien immeuble ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s en Belgique sur le premier semestre de l\u2019ann\u00e9e 2021. Pour nombre d\u2019entre eux, l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 acquis par diff\u00e9rentes personnes physiques simultan\u00e9ment. L’achat scind\u00e9 semble donc rester une technique de planification patrimoniale appr\u00e9ci\u00e9e. Avez-vous pour autant \u00e9t\u00e9 suffisamment bien inform\u00e9(e) au pr\u00e9alable\u00a0? Si ce n\u2019est pas le cas, gare aux cons\u00e9quences.<\/em><\/p>\n<\/div>La popularit\u00e9 de l’achat scind\u00e9 ne l\u2019a pas emp\u00each\u00e9 d\u2019\u00eatre critiqu\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Un certain nombre de d\u00e9cisions administratives fortement contest\u00e9es et contrast\u00e9es ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une grande incertitude juridique. Nous allons bri\u00e8vement y revenir avant de nous pencher sur les r\u00e8gles en vigueur dans les diff\u00e9rentes R\u00e9gions du pays.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
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<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>De quoi s\u2019agit-il ?<\/h3><\/div>L\u2019achat scind\u00e9 d\u2019un bien (im)mobilier signifie que l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 sont acquis par diff\u00e9rentes parties. L\u2019exemple type\u00a0est l\u2019achat familial d\u2019une seconde r\u00e9sidence ou d\u2019un immeuble de rapport ; les parents acqui\u00e8rent l\u2019usufruit tandis que leurs enfants en deviennent nus-propri\u00e9taires.<\/p>\n
En tant qu\u2019usufruitiers, les parents conservent la jouissance du bien tout au long de leur vie. Ils peuvent donc y vivre ou en percevoir les loyers. L’usufruit s’\u00e9teint au d\u00e9c\u00e8s du parent usufruitier (survivant) et par voie de cons\u00e9quence, les enfants qui avaient acquis la nue\u2011propri\u00e9t\u00e9 deviennent pleins propri\u00e9taires. Autrement dit, au d\u00e9c\u00e8s du parent survivant, les enfants acqui\u00e8rent automatiquement la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier au lieu de le recueillir par succession et ce, en principe, sans payer de droit de succession. Toutefois, dans certains cas, l\u2019immeuble ayant fait l’objet d’un achat scind\u00e9 sera consid\u00e9r\u00e9 fiscalement comme se trouvant en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans le patrimoine du d\u00e9funt pour le calcul des droits de succession.<\/p>\n<\/div>
\u00ab Sans pr\u00e9paration ad\u00e9quate, vous risquez de devoir payer des droits de succession calcul\u00e9s sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien d\u00e9membr\u00e9. \u00bb<\/h2><\/div><\/div><\/div>Fr\u00e9quemment, pour compl\u00e9ter le processus de planification, les parents donnent \u00e0 leurs enfants le montant n\u00e9cessaire pour leur permettre de financer l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Soit par don bancaire, soit par donation enregistr\u00e9e.<\/p>\n
L\u2019achat scind\u00e9 peut \u00e9galement s\u2019appliquer aux relations entre grands-parents et petits-enfants ou entre oncles\/tantes sans enfants et neveux\/ni\u00e8ces.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
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<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Entre fiction fiscale et r\u00e9alit\u00e9\u2026<\/h3><\/div>Pour pouvoir percevoir malgr\u00e9 tout les droits de succession en cas d\u2019achat scind\u00e9, le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu \u00ab\u00a0une fiction fiscale\u00a0\u00bb\u00a0: le bien immeuble est pr\u00e9sum\u00e9 faire partie en pleine propri\u00e9t\u00e9 de la succession de l\u2019usufruitier d\u00e9c\u00e9d\u00e9\u00a0; il constitue ainsi pour l\u2019administration un legs imposable dans le chef des enfants nus-propri\u00e9taires. L\u2019administration pr\u00e9sume de la sorte que l\u2019usufruitier a financ\u00e9 l’usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour favoriser le nu-propri\u00e9taire. Ce faisant, le nu-propri\u00e9taire obtient la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier sans payer de droits de succession.<\/p>\n
En Flandre, cette fiction trouve son fondement \u00e0 l\u2019art. 2.7.1.0.7 du Code flamand de la Fiscalit\u00e9 (CFF)\u00a0; pour la R\u00e9gion bruxelloise et la Wallonie, il s\u2019agit de l\u2019art. 9 du Code des droits de succession (C. succ.).<\/p>\n<\/div>
\u2026 le renversement de la pr\u00e9somption reste possible<\/h3><\/div>Pour \u00e9chapper \u00e0 cette fiction et renverser la pr\u00e9somption l\u00e9gale, le contribuable a la possibilit\u00e9 de d\u00e9montrer qu\u2019il n\u2019y a pas eu \u00ab\u00a0lib\u00e9ralit\u00e9 d\u00e9guis\u00e9e\u00a0\u00bb lors de l\u2019achat du bien immobilier. En d’autres termes\u00a0: soit aucune lib\u00e9ralit\u00e9 n\u2019a eu lieu, soit la lib\u00e9ralit\u00e9 a eu lieu ouvertement (via une donation pr\u00e9alable, par exemple).<\/p>\n
En substance, la preuve contraire est fournie si le nu-propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer qu\u2019il a r\u00e9ellement pay\u00e9 le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Cela signifie concr\u00e8tement que les enfants nus-propri\u00e9taires doivent prouver qu\u2019ils pouvaient financer la nue-propri\u00e9t\u00e9 par leurs propres moyens, en tenant compte de trois \u00e9l\u00e9ments :<\/p>\n
\n- Ils disposaient de ressources suffisantes pour acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n
- Ils ont effectivement pay\u00e9 eux-m\u00eames le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n
- Le prix total a \u00e9t\u00e9 correctement r\u00e9parti compte tenu de la valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ol>\n
Comment apporter cette preuve\u00a0? C’est l\u00e0 que le b\u00e2t blesse\u2026 Il faut se r\u00e9f\u00e9rer aux positions administratives qui varient dans le temps et d\u2019une r\u00e9gion \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n<\/div>
Comment apporter la preuve contraire en R\u00e9gions bruxelloise et wallonne\u00a0?<\/h4><\/div>En 2002, l’administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale a pris pour la premi\u00e8re fois position sur la mani\u00e8re dont la preuve contraire pouvait \u00eatre apport\u00e9e en cas d’achat scind\u00e9. En l\u2019occurrence, une donation pr\u00e9alable des fonds destin\u00e9s \u00e0 financer l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 suffisait pour \u00e9carter la fiction, \u00e0 condition que la donation ait \u00e9t\u00e9 faite avant toute op\u00e9ration d\u2019achat (\u00e0 savoir la signature du compromis de vente sous seing priv\u00e9). Cette position juridique a toutefois \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 mal lorsque la m\u00eame administration a op\u00e9r\u00e9 un virage \u00e0 180\u00b0 en 2012, qualifiant l’achat scind\u00e9 d’abus fiscal.<\/p>\n
S\u2019en est suivi une p\u00e9riode de plusieurs ann\u00e9es d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique, \u00e9maill\u00e9e d\u2019une multitude de points de vue diff\u00e9rents. O\u00f9 en sommes-nous aujourd’hui\u00a0?<\/p>\n
La position actuelle de l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale (fin juin 2020) d\u00e9coule indirectement de l\u2019arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat du 12\/06\/2018 (voir ci-dessous)<\/em>. Pour les achats scind\u00e9s effectu\u00e9s \u00e0 partir du 1er<\/sup> aout 2020, l\u2019application de la fiction peut \u00eatre \u00e9vit\u00e9e si le nu\u2011propri\u00e9taire d\u00e9montre que lors de l\u2019achat, il disposait de moyens propres suffisants pour acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 et qu\u2019il l\u2019a effectivement pay\u00e9e. Si les fonds ont \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s au nu-propri\u00e9taire, cette donation ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre effectu\u00e9e par acte authentique. Il suffit de prouver que les fonds ont, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s (par acte authentique ou don bancaire) avant que le nu-propri\u00e9taire ait pay\u00e9 sa part du prix.<\/p>\n<\/div>\nAttention\u00a0: si un montant quelconque (acompte, garantie\u2026) est vers\u00e9 au vendeur \u00e0 l\u2019occasion de la signature du compromis de vente, l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale consid\u00e8re que la donation des fonds doit avoir \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e ant\u00e9rieurement au compromis pour que la pr\u00e9somption fiscale soit renvers\u00e9e. En revanche, si le prix est pay\u00e9 int\u00e9gralement \u00e0 la signature de l’acte authentique d’achat, il suffit que la donation soit effectu\u00e9e avant cet acte.<\/p>\n<\/div>
<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>![](\"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2721.jpg\" "\\"Aankoop")
<\/span><\/div>Le fait qu\u2019un bien immobilier fasse l\u2019objet d'un achat scind\u00e9 ne l\u2019emp\u00eache pas d\u2019\u00eatre soumis aux droits de succession.<\/h2><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Comment apporter la preuve contraire en Flandre\u00a0?<\/h4><\/div>La r\u00e9glementation en mati\u00e8re de droits de succession a \u00e9t\u00e9 r\u00e9gionalis\u00e9e en 2015. Depuis, la Flandre a adopt\u00e9 sa propre r\u00e8glementation.<\/p>\n
Dans un premier temps (2015), l\u2019administration fiscale flamande (VLABEL) a suivi la position f\u00e9d\u00e9rale. L\u2019interpr\u00e9tation est ensuite devenue progressivement plus exigeante pour aboutir \u00e0 la (c\u00e9l\u00e8bre) position n\u00b015004. Celle-ci pr\u00e9voyait que seules les donations enregistr\u00e9es pouvaient \u00eatre invoqu\u00e9es pour renverser la pr\u00e9somption fiscale. Apr\u00e8s une s\u00e9rie de critiques et un arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat (en 2018), VLABEL a renonc\u00e9 \u00e0 invoquer sa position n\u00b015004. VLABEL le confirme dans sa position actuelle (n\u00b020067, datant du 14\/10\/2020)\u00a0: d\u00e8s que le nu-propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer qu’il d\u00e9tenait d\u00e9finitivement des fonds par donation et qu\u2019il a effectivement pay\u00e9 avec ceux-ci sa part dans le prix d\u2019achat, la preuve contraire est apport\u00e9e et la fiction ne s’applique donc pas, pour autant que la donation soit ant\u00e9rieure au paiement du prix d\u2019achat.<\/p>\n
On notera que contrairement \u00e0 l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale, VLABEL n\u2019exige pas n\u00e9cessairement que la donation des fonds soit ant\u00e9rieure au paiement d\u2019un acompte \u00e0 l\u2019occasion de la signature du compromis de vente.<\/p>\n<\/div>
Situation dans les trois R\u00e9gions<\/h2><\/div>Sam De Neve, Consultant, Sarah van Bree, Junior Manager BDO Tax, Estate Planning<\/p>\n<\/div>
70.412 actes d\u2019achat d\u2019un bien immeuble ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s en Belgique sur le premier semestre de l\u2019ann\u00e9e 2021. Pour nombre d\u2019entre eux, l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 acquis par diff\u00e9rentes personnes physiques simultan\u00e9ment. L’achat scind\u00e9 semble donc rester une technique de planification patrimoniale appr\u00e9ci\u00e9e. Avez-vous pour autant \u00e9t\u00e9 suffisamment bien inform\u00e9(e) au pr\u00e9alable\u00a0? Si ce n\u2019est pas le cas, gare aux cons\u00e9quences.<\/em><\/p>\n<\/div>La popularit\u00e9 de l’achat scind\u00e9 ne l\u2019a pas emp\u00each\u00e9 d\u2019\u00eatre critiqu\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Un certain nombre de d\u00e9cisions administratives fortement contest\u00e9es et contrast\u00e9es ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une grande incertitude juridique. Nous allons bri\u00e8vement y revenir avant de nous pencher sur les r\u00e8gles en vigueur dans les diff\u00e9rentes R\u00e9gions du pays.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>De quoi s\u2019agit-il ?<\/h3><\/div>L\u2019achat scind\u00e9 d\u2019un bien (im)mobilier signifie que l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 sont acquis par diff\u00e9rentes parties. L\u2019exemple type\u00a0est l\u2019achat familial d\u2019une seconde r\u00e9sidence ou d\u2019un immeuble de rapport ; les parents acqui\u00e8rent l\u2019usufruit tandis que leurs enfants en deviennent nus-propri\u00e9taires.<\/p>\n
En tant qu\u2019usufruitiers, les parents conservent la jouissance du bien tout au long de leur vie. Ils peuvent donc y vivre ou en percevoir les loyers. L’usufruit s’\u00e9teint au d\u00e9c\u00e8s du parent usufruitier (survivant) et par voie de cons\u00e9quence, les enfants qui avaient acquis la nue\u2011propri\u00e9t\u00e9 deviennent pleins propri\u00e9taires. Autrement dit, au d\u00e9c\u00e8s du parent survivant, les enfants acqui\u00e8rent automatiquement la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier au lieu de le recueillir par succession et ce, en principe, sans payer de droit de succession. Toutefois, dans certains cas, l\u2019immeuble ayant fait l’objet d’un achat scind\u00e9 sera consid\u00e9r\u00e9 fiscalement comme se trouvant en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans le patrimoine du d\u00e9funt pour le calcul des droits de succession.<\/p>\n<\/div>
\u00ab Sans pr\u00e9paration ad\u00e9quate, vous risquez de devoir payer des droits de succession calcul\u00e9s sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien d\u00e9membr\u00e9. \u00bb<\/h2><\/div><\/div><\/div>Fr\u00e9quemment, pour compl\u00e9ter le processus de planification, les parents donnent \u00e0 leurs enfants le montant n\u00e9cessaire pour leur permettre de financer l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Soit par don bancaire, soit par donation enregistr\u00e9e.<\/p>\n
L\u2019achat scind\u00e9 peut \u00e9galement s\u2019appliquer aux relations entre grands-parents et petits-enfants ou entre oncles\/tantes sans enfants et neveux\/ni\u00e8ces.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Entre fiction fiscale et r\u00e9alit\u00e9\u2026<\/h3><\/div>Pour pouvoir percevoir malgr\u00e9 tout les droits de succession en cas d\u2019achat scind\u00e9, le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu \u00ab\u00a0une fiction fiscale\u00a0\u00bb\u00a0: le bien immeuble est pr\u00e9sum\u00e9 faire partie en pleine propri\u00e9t\u00e9 de la succession de l\u2019usufruitier d\u00e9c\u00e9d\u00e9\u00a0; il constitue ainsi pour l\u2019administration un legs imposable dans le chef des enfants nus-propri\u00e9taires. L\u2019administration pr\u00e9sume de la sorte que l\u2019usufruitier a financ\u00e9 l’usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour favoriser le nu-propri\u00e9taire. Ce faisant, le nu-propri\u00e9taire obtient la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier sans payer de droits de succession.<\/p>\n
En Flandre, cette fiction trouve son fondement \u00e0 l\u2019art. 2.7.1.0.7 du Code flamand de la Fiscalit\u00e9 (CFF)\u00a0; pour la R\u00e9gion bruxelloise et la Wallonie, il s\u2019agit de l\u2019art. 9 du Code des droits de succession (C. succ.).<\/p>\n<\/div>
\u2026 le renversement de la pr\u00e9somption reste possible<\/h3><\/div>Pour \u00e9chapper \u00e0 cette fiction et renverser la pr\u00e9somption l\u00e9gale, le contribuable a la possibilit\u00e9 de d\u00e9montrer qu\u2019il n\u2019y a pas eu \u00ab\u00a0lib\u00e9ralit\u00e9 d\u00e9guis\u00e9e\u00a0\u00bb lors de l\u2019achat du bien immobilier. En d’autres termes\u00a0: soit aucune lib\u00e9ralit\u00e9 n\u2019a eu lieu, soit la lib\u00e9ralit\u00e9 a eu lieu ouvertement (via une donation pr\u00e9alable, par exemple).<\/p>\n
En substance, la preuve contraire est fournie si le nu-propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer qu\u2019il a r\u00e9ellement pay\u00e9 le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Cela signifie concr\u00e8tement que les enfants nus-propri\u00e9taires doivent prouver qu\u2019ils pouvaient financer la nue-propri\u00e9t\u00e9 par leurs propres moyens, en tenant compte de trois \u00e9l\u00e9ments :<\/p>\n
\n- Ils disposaient de ressources suffisantes pour acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n
- Ils ont effectivement pay\u00e9 eux-m\u00eames le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n
- Le prix total a \u00e9t\u00e9 correctement r\u00e9parti compte tenu de la valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ol>\n
Comment apporter cette preuve\u00a0? C’est l\u00e0 que le b\u00e2t blesse\u2026 Il faut se r\u00e9f\u00e9rer aux positions administratives qui varient dans le temps et d\u2019une r\u00e9gion \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n<\/div>
Comment apporter la preuve contraire en R\u00e9gions bruxelloise et wallonne\u00a0?<\/h4><\/div>En 2002, l’administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale a pris pour la premi\u00e8re fois position sur la mani\u00e8re dont la preuve contraire pouvait \u00eatre apport\u00e9e en cas d’achat scind\u00e9. En l\u2019occurrence, une donation pr\u00e9alable des fonds destin\u00e9s \u00e0 financer l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 suffisait pour \u00e9carter la fiction, \u00e0 condition que la donation ait \u00e9t\u00e9 faite avant toute op\u00e9ration d\u2019achat (\u00e0 savoir la signature du compromis de vente sous seing priv\u00e9). Cette position juridique a toutefois \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 mal lorsque la m\u00eame administration a op\u00e9r\u00e9 un virage \u00e0 180\u00b0 en 2012, qualifiant l’achat scind\u00e9 d’abus fiscal.<\/p>\n
S\u2019en est suivi une p\u00e9riode de plusieurs ann\u00e9es d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique, \u00e9maill\u00e9e d\u2019une multitude de points de vue diff\u00e9rents. O\u00f9 en sommes-nous aujourd’hui\u00a0?<\/p>\n
La position actuelle de l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale (fin juin 2020) d\u00e9coule indirectement de l\u2019arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat du 12\/06\/2018 (voir ci-dessous)<\/em>. Pour les achats scind\u00e9s effectu\u00e9s \u00e0 partir du 1er<\/sup> aout 2020, l\u2019application de la fiction peut \u00eatre \u00e9vit\u00e9e si le nu\u2011propri\u00e9taire d\u00e9montre que lors de l\u2019achat, il disposait de moyens propres suffisants pour acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 et qu\u2019il l\u2019a effectivement pay\u00e9e. Si les fonds ont \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s au nu-propri\u00e9taire, cette donation ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre effectu\u00e9e par acte authentique. Il suffit de prouver que les fonds ont, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s (par acte authentique ou don bancaire) avant que le nu-propri\u00e9taire ait pay\u00e9 sa part du prix.<\/p>\n<\/div>\nAttention\u00a0: si un montant quelconque (acompte, garantie\u2026) est vers\u00e9 au vendeur \u00e0 l\u2019occasion de la signature du compromis de vente, l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale consid\u00e8re que la donation des fonds doit avoir \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e ant\u00e9rieurement au compromis pour que la pr\u00e9somption fiscale soit renvers\u00e9e. En revanche, si le prix est pay\u00e9 int\u00e9gralement \u00e0 la signature de l’acte authentique d’achat, il suffit que la donation soit effectu\u00e9e avant cet acte.<\/p>\n<\/div>
<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/span><\/div>Le fait qu\u2019un bien immobilier fasse l\u2019objet d'un achat scind\u00e9 ne l\u2019emp\u00eache pas d\u2019\u00eatre soumis aux droits de succession.<\/h2><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Comment apporter la preuve contraire en Flandre\u00a0?<\/h4><\/div>La r\u00e9glementation en mati\u00e8re de droits de succession a \u00e9t\u00e9 r\u00e9gionalis\u00e9e en 2015. Depuis, la Flandre a adopt\u00e9 sa propre r\u00e8glementation.<\/p>\n
Dans un premier temps (2015), l\u2019administration fiscale flamande (VLABEL) a suivi la position f\u00e9d\u00e9rale. L\u2019interpr\u00e9tation est ensuite devenue progressivement plus exigeante pour aboutir \u00e0 la (c\u00e9l\u00e8bre) position n\u00b015004. Celle-ci pr\u00e9voyait que seules les donations enregistr\u00e9es pouvaient \u00eatre invoqu\u00e9es pour renverser la pr\u00e9somption fiscale. Apr\u00e8s une s\u00e9rie de critiques et un arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat (en 2018), VLABEL a renonc\u00e9 \u00e0 invoquer sa position n\u00b015004. VLABEL le confirme dans sa position actuelle (n\u00b020067, datant du 14\/10\/2020)\u00a0: d\u00e8s que le nu-propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer qu’il d\u00e9tenait d\u00e9finitivement des fonds par donation et qu\u2019il a effectivement pay\u00e9 avec ceux-ci sa part dans le prix d\u2019achat, la preuve contraire est apport\u00e9e et la fiction ne s’applique donc pas, pour autant que la donation soit ant\u00e9rieure au paiement du prix d\u2019achat.<\/p>\n
On notera que contrairement \u00e0 l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale, VLABEL n\u2019exige pas n\u00e9cessairement que la donation des fonds soit ant\u00e9rieure au paiement d\u2019un acompte \u00e0 l\u2019occasion de la signature du compromis de vente.<\/p>\n<\/div>
Sam De Neve, Consultant, Sarah van Bree, Junior Manager BDO Tax, Estate Planning<\/p>\n<\/div>
70.412 actes d\u2019achat d\u2019un bien immeuble ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s en Belgique sur le premier semestre de l\u2019ann\u00e9e 2021. Pour nombre d\u2019entre eux, l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 acquis par diff\u00e9rentes personnes physiques simultan\u00e9ment. L’achat scind\u00e9 semble donc rester une technique de planification patrimoniale appr\u00e9ci\u00e9e. Avez-vous pour autant \u00e9t\u00e9 suffisamment bien inform\u00e9(e) au pr\u00e9alable\u00a0? Si ce n\u2019est pas le cas, gare aux cons\u00e9quences.<\/em><\/p>\n<\/div> La popularit\u00e9 de l’achat scind\u00e9 ne l\u2019a pas emp\u00each\u00e9 d\u2019\u00eatre critiqu\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Un certain nombre de d\u00e9cisions administratives fortement contest\u00e9es et contrast\u00e9es ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une grande incertitude juridique. Nous allons bri\u00e8vement y revenir avant de nous pencher sur les r\u00e8gles en vigueur dans les diff\u00e9rentes R\u00e9gions du pays.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div> L\u2019achat scind\u00e9 d\u2019un bien (im)mobilier signifie que l\u2019usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 sont acquis par diff\u00e9rentes parties. L\u2019exemple type\u00a0est l\u2019achat familial d\u2019une seconde r\u00e9sidence ou d\u2019un immeuble de rapport ; les parents acqui\u00e8rent l\u2019usufruit tandis que leurs enfants en deviennent nus-propri\u00e9taires.<\/p>\n En tant qu\u2019usufruitiers, les parents conservent la jouissance du bien tout au long de leur vie. Ils peuvent donc y vivre ou en percevoir les loyers. L’usufruit s’\u00e9teint au d\u00e9c\u00e8s du parent usufruitier (survivant) et par voie de cons\u00e9quence, les enfants qui avaient acquis la nue\u2011propri\u00e9t\u00e9 deviennent pleins propri\u00e9taires. Autrement dit, au d\u00e9c\u00e8s du parent survivant, les enfants acqui\u00e8rent automatiquement la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier au lieu de le recueillir par succession et ce, en principe, sans payer de droit de succession. Toutefois, dans certains cas, l\u2019immeuble ayant fait l’objet d’un achat scind\u00e9 sera consid\u00e9r\u00e9 fiscalement comme se trouvant en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans le patrimoine du d\u00e9funt pour le calcul des droits de succession.<\/p>\n<\/div> Fr\u00e9quemment, pour compl\u00e9ter le processus de planification, les parents donnent \u00e0 leurs enfants le montant n\u00e9cessaire pour leur permettre de financer l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Soit par don bancaire, soit par donation enregistr\u00e9e.<\/p>\n L\u2019achat scind\u00e9 peut \u00e9galement s\u2019appliquer aux relations entre grands-parents et petits-enfants ou entre oncles\/tantes sans enfants et neveux\/ni\u00e8ces.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div> Pour pouvoir percevoir malgr\u00e9 tout les droits de succession en cas d\u2019achat scind\u00e9, le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu \u00ab\u00a0une fiction fiscale\u00a0\u00bb\u00a0: le bien immeuble est pr\u00e9sum\u00e9 faire partie en pleine propri\u00e9t\u00e9 de la succession de l\u2019usufruitier d\u00e9c\u00e9d\u00e9\u00a0; il constitue ainsi pour l\u2019administration un legs imposable dans le chef des enfants nus-propri\u00e9taires. L\u2019administration pr\u00e9sume de la sorte que l\u2019usufruitier a financ\u00e9 l’usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour favoriser le nu-propri\u00e9taire. Ce faisant, le nu-propri\u00e9taire obtient la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier sans payer de droits de succession.<\/p>\n En Flandre, cette fiction trouve son fondement \u00e0 l\u2019art. 2.7.1.0.7 du Code flamand de la Fiscalit\u00e9 (CFF)\u00a0; pour la R\u00e9gion bruxelloise et la Wallonie, il s\u2019agit de l\u2019art. 9 du Code des droits de succession (C. succ.).<\/p>\n<\/div> Pour \u00e9chapper \u00e0 cette fiction et renverser la pr\u00e9somption l\u00e9gale, le contribuable a la possibilit\u00e9 de d\u00e9montrer qu\u2019il n\u2019y a pas eu \u00ab\u00a0lib\u00e9ralit\u00e9 d\u00e9guis\u00e9e\u00a0\u00bb lors de l\u2019achat du bien immobilier. En d’autres termes\u00a0: soit aucune lib\u00e9ralit\u00e9 n\u2019a eu lieu, soit la lib\u00e9ralit\u00e9 a eu lieu ouvertement (via une donation pr\u00e9alable, par exemple).<\/p>\n En substance, la preuve contraire est fournie si le nu-propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer qu\u2019il a r\u00e9ellement pay\u00e9 le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Cela signifie concr\u00e8tement que les enfants nus-propri\u00e9taires doivent prouver qu\u2019ils pouvaient financer la nue-propri\u00e9t\u00e9 par leurs propres moyens, en tenant compte de trois \u00e9l\u00e9ments :<\/p>\n Comment apporter cette preuve\u00a0? C’est l\u00e0 que le b\u00e2t blesse\u2026 Il faut se r\u00e9f\u00e9rer aux positions administratives qui varient dans le temps et d\u2019une r\u00e9gion \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n<\/div> En 2002, l’administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale a pris pour la premi\u00e8re fois position sur la mani\u00e8re dont la preuve contraire pouvait \u00eatre apport\u00e9e en cas d’achat scind\u00e9. En l\u2019occurrence, une donation pr\u00e9alable des fonds destin\u00e9s \u00e0 financer l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 suffisait pour \u00e9carter la fiction, \u00e0 condition que la donation ait \u00e9t\u00e9 faite avant toute op\u00e9ration d\u2019achat (\u00e0 savoir la signature du compromis de vente sous seing priv\u00e9). Cette position juridique a toutefois \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 mal lorsque la m\u00eame administration a op\u00e9r\u00e9 un virage \u00e0 180\u00b0 en 2012, qualifiant l’achat scind\u00e9 d’abus fiscal.<\/p>\n S\u2019en est suivi une p\u00e9riode de plusieurs ann\u00e9es d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique, \u00e9maill\u00e9e d\u2019une multitude de points de vue diff\u00e9rents. O\u00f9 en sommes-nous aujourd’hui\u00a0?<\/p>\n La position actuelle de l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale (fin juin 2020) d\u00e9coule indirectement de l\u2019arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat du 12\/06\/2018 (voir ci-dessous)<\/em>. Pour les achats scind\u00e9s effectu\u00e9s \u00e0 partir du 1er<\/sup> aout 2020, l\u2019application de la fiction peut \u00eatre \u00e9vit\u00e9e si le nu\u2011propri\u00e9taire d\u00e9montre que lors de l\u2019achat, il disposait de moyens propres suffisants pour acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 et qu\u2019il l\u2019a effectivement pay\u00e9e. Si les fonds ont \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s au nu-propri\u00e9taire, cette donation ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre effectu\u00e9e par acte authentique. Il suffit de prouver que les fonds ont, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s (par acte authentique ou don bancaire) avant que le nu-propri\u00e9taire ait pay\u00e9 sa part du prix.<\/p>\n<\/div> Attention\u00a0: si un montant quelconque (acompte, garantie\u2026) est vers\u00e9 au vendeur \u00e0 l\u2019occasion de la signature du compromis de vente, l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale consid\u00e8re que la donation des fonds doit avoir \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e ant\u00e9rieurement au compromis pour que la pr\u00e9somption fiscale soit renvers\u00e9e. En revanche, si le prix est pay\u00e9 int\u00e9gralement \u00e0 la signature de l’acte authentique d’achat, il suffit que la donation soit effectu\u00e9e avant cet acte.<\/p>\n<\/div> La r\u00e9glementation en mati\u00e8re de droits de succession a \u00e9t\u00e9 r\u00e9gionalis\u00e9e en 2015. Depuis, la Flandre a adopt\u00e9 sa propre r\u00e8glementation.<\/p>\n Dans un premier temps (2015), l\u2019administration fiscale flamande (VLABEL) a suivi la position f\u00e9d\u00e9rale. L\u2019interpr\u00e9tation est ensuite devenue progressivement plus exigeante pour aboutir \u00e0 la (c\u00e9l\u00e8bre) position n\u00b015004. Celle-ci pr\u00e9voyait que seules les donations enregistr\u00e9es pouvaient \u00eatre invoqu\u00e9es pour renverser la pr\u00e9somption fiscale. Apr\u00e8s une s\u00e9rie de critiques et un arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat (en 2018), VLABEL a renonc\u00e9 \u00e0 invoquer sa position n\u00b015004. VLABEL le confirme dans sa position actuelle (n\u00b020067, datant du 14\/10\/2020)\u00a0: d\u00e8s que le nu-propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer qu’il d\u00e9tenait d\u00e9finitivement des fonds par donation et qu\u2019il a effectivement pay\u00e9 avec ceux-ci sa part dans le prix d\u2019achat, la preuve contraire est apport\u00e9e et la fiction ne s’applique donc pas, pour autant que la donation soit ant\u00e9rieure au paiement du prix d\u2019achat.<\/p>\n On notera que contrairement \u00e0 l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale, VLABEL n\u2019exige pas n\u00e9cessairement que la donation des fonds soit ant\u00e9rieure au paiement d\u2019un acompte \u00e0 l\u2019occasion de la signature du compromis de vente.<\/p>\n<\/div><\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>De quoi s\u2019agit-il ?<\/h3><\/div>
\u00ab Sans pr\u00e9paration ad\u00e9quate, vous risquez de devoir payer des droits de succession calcul\u00e9s sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien d\u00e9membr\u00e9. \u00bb<\/h2><\/div><\/div><\/div>
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Entre fiction fiscale et r\u00e9alit\u00e9\u2026<\/h3><\/div>
\u2026 le renversement de la pr\u00e9somption reste possible<\/h3><\/div>
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Comment apporter la preuve contraire en R\u00e9gions bruxelloise et wallonne\u00a0?<\/h4><\/div>
<\/span><\/div>Le fait qu\u2019un bien immobilier fasse l\u2019objet d'un achat scind\u00e9 ne l\u2019emp\u00eache pas d\u2019\u00eatre soumis aux droits de succession.<\/h2><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
Comment apporter la preuve contraire en Flandre\u00a0?<\/h4><\/div>