Gesplitste aankoop onroerend goed<\/h1><\/div>Stand van zaken over de drie gewesten heen<\/h2><\/div>Sam De Neve, Consultant, Sarah van Bree, Junior Manager BDO Tax, Estate Planning<\/p>\n<\/div>
In Vlaanderen alleen al werden vorig jaar 5.383 akten geregistreerd waarin het vruchtgebruik en de blote eigendom van een onroerend goed gelijktijdig door meerdere natuurlijke personen werden aangekocht. Het toont aan dat de gesplitste aankoop nog altijd een populaire techniek is binnen de familiale vermogensplanning. Maar zorg vooraf dat je goed bent ge\u00efnformeerd. Een verkeerde aanpak kan immers zuur opbreken.<\/em><\/p>\n<\/div>Ondanks zijn populariteit lag de gesplitste aankoop de voorbije jaren onder vuur. Een aantal fel gecontesteerde en snel wijzigende administratieve standpunten cre\u00eberde heel wat rechtsonzekerheid. We blikken daar kort op terug om daarna in te zoomen op de regels die de drie gewesten anno 2021 hanteren. Voor de leesbaarheid gebruiken we in het artikel consistent de term \u2018erfbelasting\u2019, ook al wordt in Brussel en Walloni\u00eb nog over \u2018successierechten\u2019 gesproken.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
![](\"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg\" "\\"Aankoop")
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Wat is \u2018gesplitste aankoop\u2019?<\/h3><\/div>Bij een gesplitste aankoop worden het vruchtgebruik en de blote eigendom van een (on)roerend goed door verschillende partijen aangekocht. Het voorbeeld bij uitstek is de aankoop van een onroerend goed, zoals een tweede verblijf, binnen het gezin, waarbij de ouders het vruchtgebruik verwerven en de kinderen de blote eigendom.<\/p>\n
Aan de ene kant behouden de ouders, als vruchtgebruikers, gedurende hun leven het genot van het aangekochte onroerend goed. Zij kunnen er dus in wonen of de huurgelden ervan opstrijken.<\/p>\n
Aan de andere kant dooft het vruchtgebruik bij het overlijden van de (langstlevende) ouder-vruchtgebruiker uit en krijgen de kinderen-blote eigenaars door de wettelijke aanwas van het vruchtgebruik automatisch de volle eigendom. Anders gezegd, bij het overlijden van de langstlevende ouder verwerven de kinderen het onroerend goed in volle eigendom buiten de nalatenschap. Ze moeten dus in principe geen erfbelasting betalen want het vruchtgebruik maakte immers geen deel uit van de nalatenschap van de (langstlevende) ouder. Toch wordt het onroerend goed dat gesplitst is aangekocht in bepaalde gevallen tot de fiscale nalatenschap van de vruchtgebruiker gerekend. Op het waarom gaan we hieronder verder in.<\/p>\n<\/div>
\u201cWie niet correct is voorbereid, riskeert alsnog erfbelasting te moeten betalen op de waarde van de volle eigendom.\u201d<\/h2><\/div><\/div><\/div>Om het planningsverhaal compleet te maken, zullen de ouders het bedrag nodig om de blote eigendom aan te kopen meestal vooraf al schenken aan hun kinderen, via bankgift of geregistreerde schenking.<\/p>\n
Ook in de verhouding tussen grootouders en kleinkinderen of tussen kinderloze nonkels\/tantes en neven\/nichten kan de gesplitste aankoop mogelijkheden bieden.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
![](\"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2751.jpg\" "\\"Aankoop")
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Fiscale fictie doorkruist realiteit \u2026<\/h3><\/div>Om toch erfbelasting te kunnen heffen op de gesplitste aankoop voorziet de wetgever in een zogenaamde \u2018fictiebepaling\u2019: het onroerend goed wordt geacht voor de volle eigendom deel uit te maken van de nalatenschap van de overleden ouder-vruchtgebruiker en maakt op die manier een belastbaar legaat uit in hoofde van de kinderen-blote eigenaars. De fiscus vermoedt immers dat de erflater de aankoop van het vruchtgebruik \u00e9n de blote eigendom zelf heimelijk heeft betaald om de erfgenaam te bevoordelen. Op die manier krijgt de erfgenaam de volle eigendom van een onroerend goed zonder erfbelasting te moeten betalen.<\/p>\n
In Vlaanderen heeft deze fictiebepaling haar grondslag in art. 2.7.1.0.7 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), voor Brussel en Walloni\u00eb is dit art. 9 van het Wetboek der Successierechten (W.Succ.).<\/p>\n<\/div>
maar tegenbewijs blijft mogelijk<\/h3><\/div>Om aan de fictiebepaling te ontsnappen en het wettelijk vermoeden te weerleggen, kan de belastingplichtige altijd proberen aan te tonen dat er bij de aankoop van het onroerend goed geen sprake was van een zogenaamde \u2018bedekte bevoordeling\u2019. Met andere woorden: ofwel is er geen bevoordeling gebeurd, ofwel heeft de bevoordeling openlijk plaatsgevonden (bv. via een schenking vooraf).<\/p>\n
In essentie is het tegenbewijs geleverd als de blote eigenaar kan aantonen dat hij of zij voldoende solvabel was om de blote eigendom te verwerven. Dat betekent in de praktijk dat de kinderen-blote eigenaars moeten kunnen bewijzen dat zij de blote eigendom met eigen middelen financierden, daarbij rekening houdend met drie elementen:<\/p>\n
\n- ze bezaten voldoende eigen middelen om de blote eigendom aan te kopen;<\/li>\n
- ze betaalden de prijs van de blote eigendom ook effectief zelf;<\/li>\n
- de opsplitsing in vruchtgebruik en blote eigendom gebeurde op een correcte manier.<\/li>\n<\/ol>\n
Hoe kun je het tegenbewijs nu precies leveren? Daarvoor moet je terugvallen op de administratieve standpunten van de verschillende belastingadministraties in ons land. En net daar knelt het schoentje.<\/p>\n<\/div>
Hoe lever je het tegenbewijs in Brussel en Walloni\u00eb?<\/h4><\/div>In 2002 sprak de federale belastingadministratie zich voor het eerst uit over de manier waarop het tegenbewijs bij een gesplitste aankoop kon worden geleverd. Zo volstond een voorafgaandelijke schenking om de fictiebepaling uit te sluiten op voorwaarde dat de schenking was gebeurd v\u00f3\u00f3r enige aankoopverrichting \u2013 in de praktijk vaak de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Maar die grote mate van rechtszekerheid werd ondergraven toen de federale belastingadministratie in 2012 een bocht van 180\u00b0 maakte en de gesplitste aankoop als fiscaal misbruik bestempelde.<\/p>\n
Wat volgde is een periode van jarenlange rechtsonzekerheid met een rist verschillende standpunten. De hamvraag luidt: waar staan we vandaag?<\/p>\n
Het huidige standpunt van de federale belastingadministratie van 26 juni 2020 vloeit onrechtstreeks voort uit het arrest van de Raad van State van 12 juni 2018 (zie hieronder). Voor gesplitste aankopen vanaf 1 augustus 2020 kan de toepassing van de fictiebepaling worden vermeden als de blote eigenaar kan aantonen dat hij bij de gesplitste aankoop over voldoende eigen middelen beschikte om de blote eigendom te verwerven \u00e9n dat hij de prijs ook effectief zelf heeft betaald. Werden de geldmiddelen geschonken aan de blote eigenaar dan moet die schenking niet gebeuren bij authentieke akte. Het volstaat te bewijzen dat de geldmiddelen in voorkomend geval werden geschonken (bij authentieke akte of een bankgift) v\u00f3\u00f3r de blote eigenaar zijn deel in de prijs betaalde (voor onroerende goederen is dat de authentieke aankoopakte).<\/p>\n<\/div>
\nOpgelet! De federale belastingadministratie hanteert de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (d.i. voor onroerende goederen de ondertekening van het compromis) als referentiepunt waarop de voorafgaande schenking moet zijn gebeurd als er op dat moment al enig bedrag werd betaald en dit ongeacht de aard ervan (voorschot, waarborg, enz.). Werd er vooraf nog geen bedrag betaald, dan blijft de authentieke aankoopakte als referentiepunt gelden.<\/p>\n<\/div>
<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>![](\"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2721.jpg\" "\\"Aankoop")
<\/span><\/div>Ook al wordt het onroerend goed gesplitst aangekocht, toch wordt het soms tot de fiscale nalatenschap van de vruchtgebruiker gerekend.<\/h2><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Hoe lever je het tegenbewijs in Vlaanderen?<\/h4><\/div>In 2015 werd de regelgeving inzake erfbelasting geregionaliseerd en ging Vlaanderen een eigen koers varen.<\/p>\n
Aanvankelijk (2015) volgde de Vlaamse belastingdienst (VLABEL) het federale standpunt, maar gaandeweg werd de interpretatie ruimer om uiteindelijk uit te monden in het beruchte standpunt nr.15004. Dat bepaalde dat het tegenbewijs enkel kon worden geleverd aan de hand van een geregistreerde schenking (of door een gebrek aan causaal verband aan te tonen). Na een waaier van kritiek en een arrest van de Raad van State (2018) liet VLABEL weten dat het vanaf de bekendmaking van het arrest het standpunt nr. 15004 niet meer toepast. VLABEL bevestigt dat in zijn huidige standpunt nr. 20067 van 14 oktober 2020: zodra de blote eigenaar kan aantonen dat hij door de schenking definitief eigenaar was van de geldmiddelen \u00e9n dat hij daarmee effectief zijn deel in de aankoopprijs heeft betaald, is het tegenbewijs geleverd en vindt de fictiebepaling geen toepassing. Het referentiemoment waarop de schenking moet gebeurd zijn, is het ogenblik waarop de aankoopprijs wordt betaald.<\/p>\n
Bovendien stelt VLABEL in zijn standpunt heel duidelijk \u2013 in tegenstelling tot de federale belastingadministratie – dat het betalen van enig bedrag bij ondertekening van het compromis niet tot gevolg heeft dat de onderhandse verkoopovereenkomst het referentiepunt wordt waaraan een eventuele schenking moet voorafgaan.<\/p>\n<\/div>
Mildering<\/h3><\/div>Wie als erfgenaam-blote eigenaar geen tegenbewijs kan leveren, moet erfbelasting betalen op de waarde van de volle eigendom. Gelukkig voorziet de wetgever in dat geval een zgn. mildering. Op voorwaarde dat de vruchtgebruiker het vruchtgebruik ook daadwerkelijk uitoefende. De mildering wordt berekend op basis van het aantal volle jaren dat de vruchtgebruiker het vruchtgebruik uitoefende.<\/p>\n<\/div>
<\/i><\/div>Vragen hoe je je als erfgenaam-blote eigenaar kunt indekken? <\/h2><\/div><\/div>\nHulp nodig bij het toepassen van de gesplitste aankoop? Zoek je hulp bij de analyse van je situatie? Neem contact op met de specialisten van ons \u2018Tax\u2019-team: tax@bdo.be<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":7200,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[28],"tags":[2221,2220,2209,2218,2203,2223,2206,2215,2214,2212,2211,2204,2210,2213,2208,2222,2201,2219,2227,2226,2207,2205,2224,2216,2225,2202,2217],"class_list":["post-7199","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tothepoint-nl","tag-aankoopakte","tag-authentieke-akte","tag-bankgift","tag-bedekte-bevoordeling","tag-blote-eigendom","tag-compromis","tag-erfbelasting","tag-erfgenaam","tag-erflater","tag-fictiebepaling","tag-geregistreerde-schenking","tag-gesplitste-aankoop","tag-handgift","tag-legaat","tag-nalatenschap","tag-onderhandse-verkoopovereenkomst","tag-onroerend-goed","tag-raad-van-state","tag-standpunt-nr-20067","tag-standpunt-nr-15004","tag-successierechten","tag-vermogensplanning","tag-vlaamse-belastingdienst","tag-vlaamse-codex-fiscaliteit","tag-vlabel","tag-vruchtgebruik","tag-wetboek-der-successierechten"],"acf":[],"yoast_head":"\nGesplitste aankoop onroerend goed - BDO<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"nl_NL\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"BDO\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2021-11-16T12:51:28+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2021-12-09T09:10:17+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"600\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"799\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"MarCom\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"MarCom\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d\"},\"headline\":\"Gesplitste aankoop onroerend goed\",\"datePublished\":\"2021-11-16T12:51:28+00:00\",\"dateModified\":\"2021-12-09T09:10:17+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\"},\"wordCount\":8096,\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"keywords\":[\"aankoopakte\",\"authentieke akte\",\"bankgift\",\"bedekte bevoordeling\",\"blote eigendom\",\"compromis\",\"erfbelasting\",\"erfgenaam\",\"erflater\",\"fictiebepaling\",\"geregistreerde schenking\",\"gesplitste aankoop\",\"handgift\",\"legaat\",\"nalatenschap\",\"onderhandse verkoopovereenkomst\",\"onroerend goed\",\"Raad van State\",\"standpunt nr. 20067\",\"standpunt nr.15004\",\"successierechten\",\"vermogensplanning\",\"Vlaamse belastingdienst\",\"Vlaamse Codex Fiscaliteit\",\"VLABEL\",\"vruchtgebruik\",\"Wetboek der Successierechten\"],\"articleSection\":[\"To The Point\"],\"inLanguage\":\"nl-NL\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\",\"name\":\"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"datePublished\":\"2021-11-16T12:51:28+00:00\",\"dateModified\":\"2021-12-09T09:10:17+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d\"},\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"width\":600,\"height\":799,\"caption\":\"Aankoop van onroerende goederen - Sarah van Bree & Sam De Neve\"},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Gesplitste aankoop onroerend goed\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/\",\"name\":\"BDO\",\"description\":\"\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"nl-NL\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d\",\"name\":\"MarCom\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","og_locale":"nl_NL","og_type":"article","og_title":"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO","og_url":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","og_site_name":"BDO","article_published_time":"2021-11-16T12:51:28+00:00","article_modified_time":"2021-12-09T09:10:17+00:00","og_image":[{"width":600,"height":799,"url":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"MarCom","schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/"},"author":{"name":"MarCom","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#\/schema\/person\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d"},"headline":"Gesplitste aankoop onroerend goed","datePublished":"2021-11-16T12:51:28+00:00","dateModified":"2021-12-09T09:10:17+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/"},"wordCount":8096,"image":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","keywords":["aankoopakte","authentieke akte","bankgift","bedekte bevoordeling","blote eigendom","compromis","erfbelasting","erfgenaam","erflater","fictiebepaling","geregistreerde schenking","gesplitste aankoop","handgift","legaat","nalatenschap","onderhandse verkoopovereenkomst","onroerend goed","Raad van State","standpunt nr. 20067","standpunt nr.15004","successierechten","vermogensplanning","Vlaamse belastingdienst","Vlaamse Codex Fiscaliteit","VLABEL","vruchtgebruik","Wetboek der Successierechten"],"articleSection":["To The Point"],"inLanguage":"nl-NL"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","url":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","name":"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO","isPartOf":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","datePublished":"2021-11-16T12:51:28+00:00","dateModified":"2021-12-09T09:10:17+00:00","author":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#\/schema\/person\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d"},"breadcrumb":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#breadcrumb"},"inLanguage":"nl-NL","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"nl-NL","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage","url":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","contentUrl":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","width":600,"height":799,"caption":"Aankoop van onroerende goederen - Sarah van Bree & Sam De Neve"},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Gesplitste aankoop onroerend goed"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#website","url":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/","name":"BDO","description":"","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"nl-NL"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#\/schema\/person\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d","name":"MarCom"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7199","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7199"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7199\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7200"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7199"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7199"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7199"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Stand van zaken over de drie gewesten heen<\/h2><\/div>Sam De Neve, Consultant, Sarah van Bree, Junior Manager BDO Tax, Estate Planning<\/p>\n<\/div>
In Vlaanderen alleen al werden vorig jaar 5.383 akten geregistreerd waarin het vruchtgebruik en de blote eigendom van een onroerend goed gelijktijdig door meerdere natuurlijke personen werden aangekocht. Het toont aan dat de gesplitste aankoop nog altijd een populaire techniek is binnen de familiale vermogensplanning. Maar zorg vooraf dat je goed bent ge\u00efnformeerd. Een verkeerde aanpak kan immers zuur opbreken.<\/em><\/p>\n<\/div>Ondanks zijn populariteit lag de gesplitste aankoop de voorbije jaren onder vuur. Een aantal fel gecontesteerde en snel wijzigende administratieve standpunten cre\u00eberde heel wat rechtsonzekerheid. We blikken daar kort op terug om daarna in te zoomen op de regels die de drie gewesten anno 2021 hanteren. Voor de leesbaarheid gebruiken we in het artikel consistent de term \u2018erfbelasting\u2019, ook al wordt in Brussel en Walloni\u00eb nog over \u2018successierechten\u2019 gesproken.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Wat is \u2018gesplitste aankoop\u2019?<\/h3><\/div>Bij een gesplitste aankoop worden het vruchtgebruik en de blote eigendom van een (on)roerend goed door verschillende partijen aangekocht. Het voorbeeld bij uitstek is de aankoop van een onroerend goed, zoals een tweede verblijf, binnen het gezin, waarbij de ouders het vruchtgebruik verwerven en de kinderen de blote eigendom.<\/p>\n
Aan de ene kant behouden de ouders, als vruchtgebruikers, gedurende hun leven het genot van het aangekochte onroerend goed. Zij kunnen er dus in wonen of de huurgelden ervan opstrijken.<\/p>\n
Aan de andere kant dooft het vruchtgebruik bij het overlijden van de (langstlevende) ouder-vruchtgebruiker uit en krijgen de kinderen-blote eigenaars door de wettelijke aanwas van het vruchtgebruik automatisch de volle eigendom. Anders gezegd, bij het overlijden van de langstlevende ouder verwerven de kinderen het onroerend goed in volle eigendom buiten de nalatenschap. Ze moeten dus in principe geen erfbelasting betalen want het vruchtgebruik maakte immers geen deel uit van de nalatenschap van de (langstlevende) ouder. Toch wordt het onroerend goed dat gesplitst is aangekocht in bepaalde gevallen tot de fiscale nalatenschap van de vruchtgebruiker gerekend. Op het waarom gaan we hieronder verder in.<\/p>\n<\/div>
\u201cWie niet correct is voorbereid, riskeert alsnog erfbelasting te moeten betalen op de waarde van de volle eigendom.\u201d<\/h2><\/div><\/div><\/div>Om het planningsverhaal compleet te maken, zullen de ouders het bedrag nodig om de blote eigendom aan te kopen meestal vooraf al schenken aan hun kinderen, via bankgift of geregistreerde schenking.<\/p>\n
Ook in de verhouding tussen grootouders en kleinkinderen of tussen kinderloze nonkels\/tantes en neven\/nichten kan de gesplitste aankoop mogelijkheden bieden.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Fiscale fictie doorkruist realiteit \u2026<\/h3><\/div>Om toch erfbelasting te kunnen heffen op de gesplitste aankoop voorziet de wetgever in een zogenaamde \u2018fictiebepaling\u2019: het onroerend goed wordt geacht voor de volle eigendom deel uit te maken van de nalatenschap van de overleden ouder-vruchtgebruiker en maakt op die manier een belastbaar legaat uit in hoofde van de kinderen-blote eigenaars. De fiscus vermoedt immers dat de erflater de aankoop van het vruchtgebruik \u00e9n de blote eigendom zelf heimelijk heeft betaald om de erfgenaam te bevoordelen. Op die manier krijgt de erfgenaam de volle eigendom van een onroerend goed zonder erfbelasting te moeten betalen.<\/p>\n
In Vlaanderen heeft deze fictiebepaling haar grondslag in art. 2.7.1.0.7 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), voor Brussel en Walloni\u00eb is dit art. 9 van het Wetboek der Successierechten (W.Succ.).<\/p>\n<\/div>
maar tegenbewijs blijft mogelijk<\/h3><\/div>Om aan de fictiebepaling te ontsnappen en het wettelijk vermoeden te weerleggen, kan de belastingplichtige altijd proberen aan te tonen dat er bij de aankoop van het onroerend goed geen sprake was van een zogenaamde \u2018bedekte bevoordeling\u2019. Met andere woorden: ofwel is er geen bevoordeling gebeurd, ofwel heeft de bevoordeling openlijk plaatsgevonden (bv. via een schenking vooraf).<\/p>\n
In essentie is het tegenbewijs geleverd als de blote eigenaar kan aantonen dat hij of zij voldoende solvabel was om de blote eigendom te verwerven. Dat betekent in de praktijk dat de kinderen-blote eigenaars moeten kunnen bewijzen dat zij de blote eigendom met eigen middelen financierden, daarbij rekening houdend met drie elementen:<\/p>\n
\n- ze bezaten voldoende eigen middelen om de blote eigendom aan te kopen;<\/li>\n
- ze betaalden de prijs van de blote eigendom ook effectief zelf;<\/li>\n
- de opsplitsing in vruchtgebruik en blote eigendom gebeurde op een correcte manier.<\/li>\n<\/ol>\n
Hoe kun je het tegenbewijs nu precies leveren? Daarvoor moet je terugvallen op de administratieve standpunten van de verschillende belastingadministraties in ons land. En net daar knelt het schoentje.<\/p>\n<\/div>
Hoe lever je het tegenbewijs in Brussel en Walloni\u00eb?<\/h4><\/div>In 2002 sprak de federale belastingadministratie zich voor het eerst uit over de manier waarop het tegenbewijs bij een gesplitste aankoop kon worden geleverd. Zo volstond een voorafgaandelijke schenking om de fictiebepaling uit te sluiten op voorwaarde dat de schenking was gebeurd v\u00f3\u00f3r enige aankoopverrichting \u2013 in de praktijk vaak de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Maar die grote mate van rechtszekerheid werd ondergraven toen de federale belastingadministratie in 2012 een bocht van 180\u00b0 maakte en de gesplitste aankoop als fiscaal misbruik bestempelde.<\/p>\n
Wat volgde is een periode van jarenlange rechtsonzekerheid met een rist verschillende standpunten. De hamvraag luidt: waar staan we vandaag?<\/p>\n
Het huidige standpunt van de federale belastingadministratie van 26 juni 2020 vloeit onrechtstreeks voort uit het arrest van de Raad van State van 12 juni 2018 (zie hieronder). Voor gesplitste aankopen vanaf 1 augustus 2020 kan de toepassing van de fictiebepaling worden vermeden als de blote eigenaar kan aantonen dat hij bij de gesplitste aankoop over voldoende eigen middelen beschikte om de blote eigendom te verwerven \u00e9n dat hij de prijs ook effectief zelf heeft betaald. Werden de geldmiddelen geschonken aan de blote eigenaar dan moet die schenking niet gebeuren bij authentieke akte. Het volstaat te bewijzen dat de geldmiddelen in voorkomend geval werden geschonken (bij authentieke akte of een bankgift) v\u00f3\u00f3r de blote eigenaar zijn deel in de prijs betaalde (voor onroerende goederen is dat de authentieke aankoopakte).<\/p>\n<\/div>
\nOpgelet! De federale belastingadministratie hanteert de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (d.i. voor onroerende goederen de ondertekening van het compromis) als referentiepunt waarop de voorafgaande schenking moet zijn gebeurd als er op dat moment al enig bedrag werd betaald en dit ongeacht de aard ervan (voorschot, waarborg, enz.). Werd er vooraf nog geen bedrag betaald, dan blijft de authentieke aankoopakte als referentiepunt gelden.<\/p>\n<\/div>
<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/span><\/div>Ook al wordt het onroerend goed gesplitst aangekocht, toch wordt het soms tot de fiscale nalatenschap van de vruchtgebruiker gerekend.<\/h2><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Hoe lever je het tegenbewijs in Vlaanderen?<\/h4><\/div>In 2015 werd de regelgeving inzake erfbelasting geregionaliseerd en ging Vlaanderen een eigen koers varen.<\/p>\n
Aanvankelijk (2015) volgde de Vlaamse belastingdienst (VLABEL) het federale standpunt, maar gaandeweg werd de interpretatie ruimer om uiteindelijk uit te monden in het beruchte standpunt nr.15004. Dat bepaalde dat het tegenbewijs enkel kon worden geleverd aan de hand van een geregistreerde schenking (of door een gebrek aan causaal verband aan te tonen). Na een waaier van kritiek en een arrest van de Raad van State (2018) liet VLABEL weten dat het vanaf de bekendmaking van het arrest het standpunt nr. 15004 niet meer toepast. VLABEL bevestigt dat in zijn huidige standpunt nr. 20067 van 14 oktober 2020: zodra de blote eigenaar kan aantonen dat hij door de schenking definitief eigenaar was van de geldmiddelen \u00e9n dat hij daarmee effectief zijn deel in de aankoopprijs heeft betaald, is het tegenbewijs geleverd en vindt de fictiebepaling geen toepassing. Het referentiemoment waarop de schenking moet gebeurd zijn, is het ogenblik waarop de aankoopprijs wordt betaald.<\/p>\n
Bovendien stelt VLABEL in zijn standpunt heel duidelijk \u2013 in tegenstelling tot de federale belastingadministratie – dat het betalen van enig bedrag bij ondertekening van het compromis niet tot gevolg heeft dat de onderhandse verkoopovereenkomst het referentiepunt wordt waaraan een eventuele schenking moet voorafgaan.<\/p>\n<\/div>
Mildering<\/h3><\/div>Wie als erfgenaam-blote eigenaar geen tegenbewijs kan leveren, moet erfbelasting betalen op de waarde van de volle eigendom. Gelukkig voorziet de wetgever in dat geval een zgn. mildering. Op voorwaarde dat de vruchtgebruiker het vruchtgebruik ook daadwerkelijk uitoefende. De mildering wordt berekend op basis van het aantal volle jaren dat de vruchtgebruiker het vruchtgebruik uitoefende.<\/p>\n<\/div>
<\/i><\/div>Vragen hoe je je als erfgenaam-blote eigenaar kunt indekken? <\/h2><\/div><\/div>\nHulp nodig bij het toepassen van de gesplitste aankoop? Zoek je hulp bij de analyse van je situatie? Neem contact op met de specialisten van ons \u2018Tax\u2019-team: tax@bdo.be<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":7200,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[28],"tags":[2221,2220,2209,2218,2203,2223,2206,2215,2214,2212,2211,2204,2210,2213,2208,2222,2201,2219,2227,2226,2207,2205,2224,2216,2225,2202,2217],"class_list":["post-7199","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tothepoint-nl","tag-aankoopakte","tag-authentieke-akte","tag-bankgift","tag-bedekte-bevoordeling","tag-blote-eigendom","tag-compromis","tag-erfbelasting","tag-erfgenaam","tag-erflater","tag-fictiebepaling","tag-geregistreerde-schenking","tag-gesplitste-aankoop","tag-handgift","tag-legaat","tag-nalatenschap","tag-onderhandse-verkoopovereenkomst","tag-onroerend-goed","tag-raad-van-state","tag-standpunt-nr-20067","tag-standpunt-nr-15004","tag-successierechten","tag-vermogensplanning","tag-vlaamse-belastingdienst","tag-vlaamse-codex-fiscaliteit","tag-vlabel","tag-vruchtgebruik","tag-wetboek-der-successierechten"],"acf":[],"yoast_head":"\nGesplitste aankoop onroerend goed - BDO<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"nl_NL\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"BDO\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2021-11-16T12:51:28+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2021-12-09T09:10:17+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"600\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"799\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"MarCom\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"MarCom\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d\"},\"headline\":\"Gesplitste aankoop onroerend goed\",\"datePublished\":\"2021-11-16T12:51:28+00:00\",\"dateModified\":\"2021-12-09T09:10:17+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\"},\"wordCount\":8096,\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"keywords\":[\"aankoopakte\",\"authentieke akte\",\"bankgift\",\"bedekte bevoordeling\",\"blote eigendom\",\"compromis\",\"erfbelasting\",\"erfgenaam\",\"erflater\",\"fictiebepaling\",\"geregistreerde schenking\",\"gesplitste aankoop\",\"handgift\",\"legaat\",\"nalatenschap\",\"onderhandse verkoopovereenkomst\",\"onroerend goed\",\"Raad van State\",\"standpunt nr. 20067\",\"standpunt nr.15004\",\"successierechten\",\"vermogensplanning\",\"Vlaamse belastingdienst\",\"Vlaamse Codex Fiscaliteit\",\"VLABEL\",\"vruchtgebruik\",\"Wetboek der Successierechten\"],\"articleSection\":[\"To The Point\"],\"inLanguage\":\"nl-NL\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\",\"name\":\"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"datePublished\":\"2021-11-16T12:51:28+00:00\",\"dateModified\":\"2021-12-09T09:10:17+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d\"},\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2021\\\/11\\\/3H0A2772.jpg\",\"width\":600,\"height\":799,\"caption\":\"Aankoop van onroerende goederen - Sarah van Bree & Sam De Neve\"},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/tothepoint-nl\\\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Gesplitste aankoop onroerend goed\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/\",\"name\":\"BDO\",\"description\":\"\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"nl-NL\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/landing.bdo.be\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d\",\"name\":\"MarCom\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","og_locale":"nl_NL","og_type":"article","og_title":"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO","og_url":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","og_site_name":"BDO","article_published_time":"2021-11-16T12:51:28+00:00","article_modified_time":"2021-12-09T09:10:17+00:00","og_image":[{"width":600,"height":799,"url":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"MarCom","schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/"},"author":{"name":"MarCom","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#\/schema\/person\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d"},"headline":"Gesplitste aankoop onroerend goed","datePublished":"2021-11-16T12:51:28+00:00","dateModified":"2021-12-09T09:10:17+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/"},"wordCount":8096,"image":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","keywords":["aankoopakte","authentieke akte","bankgift","bedekte bevoordeling","blote eigendom","compromis","erfbelasting","erfgenaam","erflater","fictiebepaling","geregistreerde schenking","gesplitste aankoop","handgift","legaat","nalatenschap","onderhandse verkoopovereenkomst","onroerend goed","Raad van State","standpunt nr. 20067","standpunt nr.15004","successierechten","vermogensplanning","Vlaamse belastingdienst","Vlaamse Codex Fiscaliteit","VLABEL","vruchtgebruik","Wetboek der Successierechten"],"articleSection":["To The Point"],"inLanguage":"nl-NL"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","url":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/","name":"Gesplitste aankoop onroerend goed - BDO","isPartOf":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","datePublished":"2021-11-16T12:51:28+00:00","dateModified":"2021-12-09T09:10:17+00:00","author":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#\/schema\/person\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d"},"breadcrumb":{"@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#breadcrumb"},"inLanguage":"nl-NL","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"nl-NL","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#primaryimage","url":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","contentUrl":"https:\/\/landing.bdo.be\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/3H0A2772.jpg","width":600,"height":799,"caption":"Aankoop van onroerende goederen - Sarah van Bree & Sam De Neve"},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/tothepoint-nl\/gesplitste-aankoop-onroerend-goed\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Gesplitste aankoop onroerend goed"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#website","url":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/","name":"BDO","description":"","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"nl-NL"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/#\/schema\/person\/3acfb0197465b012c765c92e086d4d3d","name":"MarCom"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7199","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7199"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7199\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7200"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7199"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7199"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/landing.bdo.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7199"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Sam De Neve, Consultant, Sarah van Bree, Junior Manager BDO Tax, Estate Planning<\/p>\n<\/div>
In Vlaanderen alleen al werden vorig jaar 5.383 akten geregistreerd waarin het vruchtgebruik en de blote eigendom van een onroerend goed gelijktijdig door meerdere natuurlijke personen werden aangekocht. Het toont aan dat de gesplitste aankoop nog altijd een populaire techniek is binnen de familiale vermogensplanning. Maar zorg vooraf dat je goed bent ge\u00efnformeerd. Een verkeerde aanpak kan immers zuur opbreken.<\/em><\/p>\n<\/div> Ondanks zijn populariteit lag de gesplitste aankoop de voorbije jaren onder vuur. Een aantal fel gecontesteerde en snel wijzigende administratieve standpunten cre\u00eberde heel wat rechtsonzekerheid. We blikken daar kort op terug om daarna in te zoomen op de regels die de drie gewesten anno 2021 hanteren. Voor de leesbaarheid gebruiken we in het artikel consistent de term \u2018erfbelasting\u2019, ook al wordt in Brussel en Walloni\u00eb nog over \u2018successierechten\u2019 gesproken.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div> Bij een gesplitste aankoop worden het vruchtgebruik en de blote eigendom van een (on)roerend goed door verschillende partijen aangekocht. Het voorbeeld bij uitstek is de aankoop van een onroerend goed, zoals een tweede verblijf, binnen het gezin, waarbij de ouders het vruchtgebruik verwerven en de kinderen de blote eigendom.<\/p>\n Aan de ene kant behouden de ouders, als vruchtgebruikers, gedurende hun leven het genot van het aangekochte onroerend goed. Zij kunnen er dus in wonen of de huurgelden ervan opstrijken.<\/p>\n Aan de andere kant dooft het vruchtgebruik bij het overlijden van de (langstlevende) ouder-vruchtgebruiker uit en krijgen de kinderen-blote eigenaars door de wettelijke aanwas van het vruchtgebruik automatisch de volle eigendom. Anders gezegd, bij het overlijden van de langstlevende ouder verwerven de kinderen het onroerend goed in volle eigendom buiten de nalatenschap. Ze moeten dus in principe geen erfbelasting betalen want het vruchtgebruik maakte immers geen deel uit van de nalatenschap van de (langstlevende) ouder. Toch wordt het onroerend goed dat gesplitst is aangekocht in bepaalde gevallen tot de fiscale nalatenschap van de vruchtgebruiker gerekend. Op het waarom gaan we hieronder verder in.<\/p>\n<\/div> Om het planningsverhaal compleet te maken, zullen de ouders het bedrag nodig om de blote eigendom aan te kopen meestal vooraf al schenken aan hun kinderen, via bankgift of geregistreerde schenking.<\/p>\n Ook in de verhouding tussen grootouders en kleinkinderen of tussen kinderloze nonkels\/tantes en neven\/nichten kan de gesplitste aankoop mogelijkheden bieden.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div> Om toch erfbelasting te kunnen heffen op de gesplitste aankoop voorziet de wetgever in een zogenaamde \u2018fictiebepaling\u2019: het onroerend goed wordt geacht voor de volle eigendom deel uit te maken van de nalatenschap van de overleden ouder-vruchtgebruiker en maakt op die manier een belastbaar legaat uit in hoofde van de kinderen-blote eigenaars. De fiscus vermoedt immers dat de erflater de aankoop van het vruchtgebruik \u00e9n de blote eigendom zelf heimelijk heeft betaald om de erfgenaam te bevoordelen. Op die manier krijgt de erfgenaam de volle eigendom van een onroerend goed zonder erfbelasting te moeten betalen.<\/p>\n In Vlaanderen heeft deze fictiebepaling haar grondslag in art. 2.7.1.0.7 Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), voor Brussel en Walloni\u00eb is dit art. 9 van het Wetboek der Successierechten (W.Succ.).<\/p>\n<\/div> Om aan de fictiebepaling te ontsnappen en het wettelijk vermoeden te weerleggen, kan de belastingplichtige altijd proberen aan te tonen dat er bij de aankoop van het onroerend goed geen sprake was van een zogenaamde \u2018bedekte bevoordeling\u2019. Met andere woorden: ofwel is er geen bevoordeling gebeurd, ofwel heeft de bevoordeling openlijk plaatsgevonden (bv. via een schenking vooraf).<\/p>\n In essentie is het tegenbewijs geleverd als de blote eigenaar kan aantonen dat hij of zij voldoende solvabel was om de blote eigendom te verwerven. Dat betekent in de praktijk dat de kinderen-blote eigenaars moeten kunnen bewijzen dat zij de blote eigendom met eigen middelen financierden, daarbij rekening houdend met drie elementen:<\/p>\n Hoe kun je het tegenbewijs nu precies leveren? Daarvoor moet je terugvallen op de administratieve standpunten van de verschillende belastingadministraties in ons land. En net daar knelt het schoentje.<\/p>\n<\/div> In 2002 sprak de federale belastingadministratie zich voor het eerst uit over de manier waarop het tegenbewijs bij een gesplitste aankoop kon worden geleverd. Zo volstond een voorafgaandelijke schenking om de fictiebepaling uit te sluiten op voorwaarde dat de schenking was gebeurd v\u00f3\u00f3r enige aankoopverrichting \u2013 in de praktijk vaak de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Maar die grote mate van rechtszekerheid werd ondergraven toen de federale belastingadministratie in 2012 een bocht van 180\u00b0 maakte en de gesplitste aankoop als fiscaal misbruik bestempelde.<\/p>\n Wat volgde is een periode van jarenlange rechtsonzekerheid met een rist verschillende standpunten. De hamvraag luidt: waar staan we vandaag?<\/p>\n Het huidige standpunt van de federale belastingadministratie van 26 juni 2020 vloeit onrechtstreeks voort uit het arrest van de Raad van State van 12 juni 2018 (zie hieronder). Voor gesplitste aankopen vanaf 1 augustus 2020 kan de toepassing van de fictiebepaling worden vermeden als de blote eigenaar kan aantonen dat hij bij de gesplitste aankoop over voldoende eigen middelen beschikte om de blote eigendom te verwerven \u00e9n dat hij de prijs ook effectief zelf heeft betaald. Werden de geldmiddelen geschonken aan de blote eigenaar dan moet die schenking niet gebeuren bij authentieke akte. Het volstaat te bewijzen dat de geldmiddelen in voorkomend geval werden geschonken (bij authentieke akte of een bankgift) v\u00f3\u00f3r de blote eigenaar zijn deel in de prijs betaalde (voor onroerende goederen is dat de authentieke aankoopakte).<\/p>\n<\/div> Opgelet! De federale belastingadministratie hanteert de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (d.i. voor onroerende goederen de ondertekening van het compromis) als referentiepunt waarop de voorafgaande schenking moet zijn gebeurd als er op dat moment al enig bedrag werd betaald en dit ongeacht de aard ervan (voorschot, waarborg, enz.). Werd er vooraf nog geen bedrag betaald, dan blijft de authentieke aankoopakte als referentiepunt gelden.<\/p>\n<\/div> In 2015 werd de regelgeving inzake erfbelasting geregionaliseerd en ging Vlaanderen een eigen koers varen.<\/p>\n Aanvankelijk (2015) volgde de Vlaamse belastingdienst (VLABEL) het federale standpunt, maar gaandeweg werd de interpretatie ruimer om uiteindelijk uit te monden in het beruchte standpunt nr.15004. Dat bepaalde dat het tegenbewijs enkel kon worden geleverd aan de hand van een geregistreerde schenking (of door een gebrek aan causaal verband aan te tonen). Na een waaier van kritiek en een arrest van de Raad van State (2018) liet VLABEL weten dat het vanaf de bekendmaking van het arrest het standpunt nr. 15004 niet meer toepast. VLABEL bevestigt dat in zijn huidige standpunt nr. 20067 van 14 oktober 2020: zodra de blote eigenaar kan aantonen dat hij door de schenking definitief eigenaar was van de geldmiddelen \u00e9n dat hij daarmee effectief zijn deel in de aankoopprijs heeft betaald, is het tegenbewijs geleverd en vindt de fictiebepaling geen toepassing. Het referentiemoment waarop de schenking moet gebeurd zijn, is het ogenblik waarop de aankoopprijs wordt betaald.<\/p>\n Bovendien stelt VLABEL in zijn standpunt heel duidelijk \u2013 in tegenstelling tot de federale belastingadministratie – dat het betalen van enig bedrag bij ondertekening van het compromis niet tot gevolg heeft dat de onderhandse verkoopovereenkomst het referentiepunt wordt waaraan een eventuele schenking moet voorafgaan.<\/p>\n<\/div> Wie als erfgenaam-blote eigenaar geen tegenbewijs kan leveren, moet erfbelasting betalen op de waarde van de volle eigendom. Gelukkig voorziet de wetgever in dat geval een zgn. mildering. Op voorwaarde dat de vruchtgebruiker het vruchtgebruik ook daadwerkelijk uitoefende. De mildering wordt berekend op basis van het aantal volle jaren dat de vruchtgebruiker het vruchtgebruik uitoefende.<\/p>\n<\/div> Hulp nodig bij het toepassen van de gesplitste aankoop? Zoek je hulp bij de analyse van je situatie? Neem contact op met de specialisten van ons \u2018Tax\u2019-team: tax@bdo.be<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Wat is \u2018gesplitste aankoop\u2019?<\/h3><\/div>
\u201cWie niet correct is voorbereid, riskeert alsnog erfbelasting te moeten betalen op de waarde van de volle eigendom.\u201d<\/h2><\/div><\/div><\/div>
<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Fiscale fictie doorkruist realiteit \u2026<\/h3><\/div>
maar tegenbewijs blijft mogelijk<\/h3><\/div>
\n
Hoe lever je het tegenbewijs in Brussel en Walloni\u00eb?<\/h4><\/div>
<\/span><\/div>Ook al wordt het onroerend goed gesplitst aangekocht, toch wordt het soms tot de fiscale nalatenschap van de vruchtgebruiker gerekend.<\/h2><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
Hoe lever je het tegenbewijs in Vlaanderen?<\/h4><\/div>
Mildering<\/h3><\/div>
Vragen hoe je je als erfgenaam-blote eigenaar kunt indekken? <\/h2><\/div>